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¿No coincide la forma de la parcela catastral con tu finca en la realidad física? Este concepto se denomina Discrepancia Catastral y en este artículo te voy a explicar en qué consiste y cómo solucionarlo.
Como bien sabemos, para que una finca esté perfectamente legalizada, el Catastro, Registro de la Propiedad y la realidad física tienen que coincidir al 100%.
Como le índico siempre a mis clientes, es más fácil modificar “los papeles” que el terreno. Es decir, en el 99% de las veces, la realidad física es la que es y la que ha sido siempre, y si unos linderos han estado de tal manera durante décadas, independientemente de lo que venga en Catastro o en el Registro de la Propiedad siempre será más aconsejable, sencillo y económico adaptar la base de datos del Catastro y del Registro de la Propiedad a la realidad.
Parcelas catastrales
Lo ideal es que la forma, límites, perímetro de la parcela catastral coincida perfectamente con la realidad física, tal y como te muestro en la imagen siguiente:
Aquí podemos observar como la forma de la parcela catastral coincide perfectamente con la realidad física, esto sería lo recomendable.
Sin embargo, es muy frecuente encontrarnos con esta otra situación:
Aquí podemos observar como la parcela catastral no coincide con la realidad física, por lo que este hecho supondría un problema a la hora de transmitir esta finca (mediante compraventa, herencia, donación…) o incluso a la hora de pedir cualquier tipo de autorización o subvención.
Como saber si mi finca está bien delimitada en Catastro
Puedes comprobarlo en la sede electrónica del Catastro (https://www.sedecatastro.gob.es/) poniendo los datos de tu parcela: Provincia, Municipio, Polígono y Parcela.
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De esta manera podrás comprobar si tu parcela está correctamente delimitada en Catastro:
O de si lo deseas, puedo hacerlo yo por ti y elaborarte un estudio-diagnóstico totalmente gratuito de la situación catastral de tus parcelas enviando una relación de polígono-parcela a mi correo electrónico info@pimaproyectos.es
Mi parcela no está correctamente representada en Catastro. Los lindes no coinciden
Si se da esta situación, estamos ante una discrepancia catastral que ha de ser subsanada.
En el siguiente ejemplo vemos claramente como los lindes de la parcela 1 y de la parcela 2 están perfectamente marcados en la realidad física, pero la geometría catastral es errónea.
Ante ese hecho, la situación correcta sería la siguiente:
Observamos en color negro la delimitación correcta y deseada de nuestras dos parcelas catastrales, así como en color lila y en rojo la situación errónea y que ha de ser corregida.
Procedimiento de subsanación de discrepancias catastrales
La forma de corregir esta situación es mediante el procedimiento conocido como “subsanación de discrepancias catastrales” en el cual un técnico competente aporta a la D.G. del Catastro los planos topográficos detallando la discrepancia existente y cual sería la situación correcta, junto con un informe de validación gráfica alternativa, así como con una solicitud y una memoria descriptiva.
En posteriores artículos analizaremos que son los informes de validación gráfica alternativa, pero a grandes rasgos podemos decir que se trata de aportarle a Catastro, en el lenguaje informático en el que trabaja, que es el formato gml) la delimitación correcta de las parcelas. Una vez aportada esta información en el lenguaje que Catastro entiende, te devuelve un informe positivo o negativo a la reparcelación propuesta.
Conclusiones
Para terminar, quiero hacer especial hincapié en la importancia de tener tus parcelas correctamente representadas en Catastro, es habitual el no poder optar a subvenciones, que se denieguen licencias de cualquier tipo o que pierdas la venta de tu terreno en el último momento por no tener correctamente tus parcelas catastrales.
Desde PIMA, somos expertos en la resolución de estos “problemas catastrales” con más de 200 expedientes de subsanación de discrepancias catastrales resueltos para nuestros clientes. Ponte en contacto conmigo para recibir de forma gratuita un estudio de la situación catastral de tus fincas y sin ningún tipo de compromiso te indicaré los pasos que debes seguir para tener tus fincas perfectamente legalizadas.
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ACERCA DE PEDRO C. PARRA ALMENDROS
Soy emprendedor, Ingeniero Forestal y del Medio Natural con máster en Gestión Cinegética y en Administración y Dirección de Empresas.
Ayudo a sociedades de cazadores y pescadores, propietarios de cotos de caza, montes y fincas rústicas a optimizar la gestión de sus recursos naturales mediante un asesoramiento técnico basado en un trato profesional muy personalizado. ¿Colaboramos?
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